Ile trzeba zarabiać na kredyt hipoteczny? Tabela na 2026 rok

Myślisz o pierwszym mieszkaniu w Radomiu i zastanawiasz się, czy Twoja pensja wystarczy na kredyt? To jedno z najczęstszych pytań, jakie ludzie wpisują w Google: ile trzeba zarabiać na kredyt hipoteczny 300, 400 albo 500 tysięcy złotych. W tym artykule znajdziesz prostą tabelę i wyjaśnienie, skąd biorą się te liczby – oraz co zrobić, jeśli dziś wychodzi Ci za mało.

Krótka odpowiedź

Bez innych kredytów i limitów na kartach orientacyjnie potrzebujesz takiego dochodu netto (na rękę, łącznie dla wszystkich osób, które biorą kredyt):

300 000 zł – ok. 6 050 zł miesięcznie,
400 000 zł – ok. 8 050 zł miesięcznie,
500 000 zł – ok. 10 050 zł miesięcznie.

Te kwoty są takie same, niezależnie od tego, czy weźmiesz kredyt na 25, 30 czy 35 lat – niżej wyjaśniam dlaczego.

To wyliczenia poglądowe, a nie decyzja banku. Każdy bank liczy po swojemu, więc ta sama osoba może w jednym banku dostać więcej, a w innym mniej. Poniżej wyjaśniam, skąd te liczby.

Jak bank liczy, ile możesz pożyczyć

Bank nie patrzy na to, ile wyniesie rata dziś. Sprawdza, czy dasz radę ją spłacać także wtedy, gdy oprocentowanie wzrośnie. Dlatego w wyliczeniach biorą udział trzy rzeczy:

Bufor stopy procentowej. Zgodnie z Rekomendacją S, czyli zasadami Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) dla banków, bank dolicza do oprocentowania zapas co najmniej 2,5 punktu procentowego. Jeśli kredyt kosztuje dziś ok. 6%, bank sprawdza Twoją zdolność tak, jakby kosztował ok. 8,5%.
Jaka część dochodu może iść na raty. Rekomendacja S wyznacza granice: zwykle raty wszystkich kredytów nie powinny przekraczać 40% dochodu netto, a przy dochodach wyższych niż przeciętne w regionie – 50%. Ten wskaźnik banki nazywają DStI.
Koszty utrzymania. Bank odejmuje od dochodu pieniądze na życie: jedzenie, rachunki, dojazdy. Im więcej osób w rodzinie, tym większe koszty i tym mniej zostaje na ratę.
Okres spłaty maksymalnie 25 lat. Według Rekomendacji S, jeśli bierzesz kredyt na dłużej niż 25 lat, bank i tak liczy Twoją zdolność tak, jakby kredyt był na 25 lat. Kredyt na 30 czy 35 lat da Ci niższą ratę w harmonogramie, ale nie zwiększy kwoty, którą bank może Ci pożyczyć.

Do tego dochodzą raty innych kredytów i limity na kartach kredytowych lub w koncie. Bank liczy je nawet wtedy, gdy z nich nie korzystasz.

Tabela: ile trzeba zarabiać na kredyt hipoteczny (2026)

Założenia do obliczeń: oprocentowanie 6% (WIBOR 3M ok. 3,9% w listopadzie 2026 + średnia marża banków ok. 2 p.p.), bufor 2,5 p.p., okres do wyliczenia zdolności 25 lat (tak każe Rekomendacja S, nawet przy kredycie na 30 czy 35 lat), raty równe, brak innych kredytów i limitów, raty maks. 40% dochodu. Dochód to kwota netto całego gospodarstwa domowego, które bierze kredyt.

Kwota kredytu	Potrzebny dochód netto
200 000 zł	ok. 4 050 zł
300 000 zł	ok. 6 050 zł
400 000 zł	ok. 8 050 zł
500 000 zł	ok. 10 050 zł
600 000 zł	ok. 12 100 zł
700 000 zł	ok. 14 100 zł

Przy kredycie 200 000 zł znaczenie ma też liczba osób w rodzinie. Dla czteroosobowej rodziny potrzebny dochód rośnie do ok. 5 200 zł, bo większe są koszty utrzymania.

Swoją sytuację – z liczbą osób, innymi kredytami i limitami – policzysz w kalkulatorze zdolności kredytowej. Działa na tych samych założeniach co tabela – jako okres spłaty wpisz 25 lat.

Co może zmienić wynik

Limity na kartach i w koncie

To najczęstsza niespodzianka. Bank traktuje limit jak kredyt, nawet nieużywany. Zwykle przyjmuje miesięcznie kilka procent przyznanego limitu jako ratę. Przykład: limit 10 000 zł to w takim wyliczeniu ok. 300 zł „raty”, a przy granicy 40% oznacza to, że potrzebujesz ok. 750 zł więcej dochodu na ten sam kredyt. Zamknięcie niepotrzebnej karty przed złożeniem wniosku potrafi wyraźnie podnieść zdolność.

Inne kredyty

Rata za samochód czy sprzęt na raty zmniejsza kwotę, którą bank przeznaczy na kredyt hipoteczny. Czasem opłaca się spłacić mały kredyt przed złożeniem wniosku.

Okres spłaty

Wiele osób myśli, że kredyt na 30 czy 35 lat podniesie zdolność. Tak nie jest: bank liczy zdolność najwyżej na 25 lat, więc przy dochodzie 6 050 zł dostaniesz ok. 300 000 zł niezależnie od tego, czy wybierzesz 25, 30 czy 35 lat. Dłuższy okres daje tylko niższą ratę w harmonogramie – i więcej zapłaconych odsetek. Jeśli bierzesz kredyt na dłużej niż 25 lat, bank musi Ci na piśmie pokazać, o ile różni się rata i łączny koszt w porównaniu z kredytem na 25 lat. Krótszy okres niż 25 lat działa odwrotnie: rata do wyliczenia rośnie, więc potrzebujesz wyższego dochodu.

Wspólny wniosek

Jeśli kredyt bierzecie we dwoje, bank sumuje Wasze dochody. Para, w której każde zarabia ok. 3 000 zł netto, ma łącznie ok. 6 000 zł – czyli według tabeli w zasięgu jest kredyt blisko 300 000 zł.

Wysokość dochodu

Gdy zarabiasz więcej niż przeciętnie w regionie, bank może przeznaczyć na raty do 50% dochodu zamiast 40%. Wtedy potrzebny dochód z tabeli wyraźnie spada – na przykład dla 500 000 zł z ok. 10 050 zł do ok. 8 050 zł.

Rodzaj umowy i forma zatrudnienia

Umowa o pracę na czas nieokreślony jest dla banku najprostsza. Umowa na czas określony, zlecenie czy działalność gospodarcza też wystarczą, ale banki stawiają różne warunki, np. dotyczące stażu. Jeśli prowadzisz firmę, przeczytaj: kredyt hipoteczny dla JDG – jak bank liczy dochód.

Wkład własny

Wkład własny nie zmienia tego, ile bank Ci pożyczy przy danym dochodzie, ale zmienia to, na jakie mieszkanie Cię stać. Więcej: wkład własny i LTV – ile naprawdę trzeba mieć oszczędności.

Jak zwiększyć swoją zdolność kredytową

zamknij nieużywane karty kredytowe i limity w koncie,
spłać drobne kredyty ratalne, jeśli to możliwe,
rozważ wspólny wniosek z partnerem lub członkiem rodziny,
jeśli planujesz okres krótszy niż 25 lat, sprawdź, czy wydłużenie do 25 lat nie wystarczy (dłużej niż 25 lat zdolności już nie podnosi),
porównaj kilka banków – różnice w wyliczonej zdolności bywają duże.

Najczęstsze pytania

Czy bank liczy dochód brutto czy netto?

Netto, czyli kwotę, która faktycznie trafia na Twoje konto. Przy działalności gospodarczej bank liczy dochód z dokumentów podatkowych według własnych zasad.

Ile trzeba zarabiać na kredyt hipoteczny 300 tys. w małżeństwie?

Według naszej tabeli – ok. 6 050 zł netto łącznie, bez innych kredytów (tyle samo przy 25, 30 i 35 latach spłaty). Przy dwóch osobach koszty utrzymania nie zmieniają wyniku dla tej kwoty, bo ważniejsza jest granica 40% dochodu.

Czy w małżeństwie mogę wziąć kredyt hipoteczny tylko na siebie?

To możliwe, ale zależy od banku. Przy wspólności majątkowej bank często wymaga zgody współmałżonka, a wtedy i tak pyta o jego sytuację finansową. Jeśli macie rozdzielność majątkową, zasady są inne. Sprawdzę, jak podchodzą do tego banki w Twojej sytuacji.

Czy 40-latek dostanie kredyt na 30 lat?

Często tak, ale banki mają granicę wieku, w którym kredyt musi być spłacony, i każdy ustala ją sam. Jeśli w Twoim wieku 30 lat nie wchodzi w grę, bank skróci okres. Dopóki okres zostaje co najmniej 25 lat, zdolność się nie zmienia; dopiero krótszy okres podnosi ratę i potrzebny dochód.

Czy kalkulator pokaże mi dokładną kwotę?

Nie – pokaże kierunek. Dokładną zdolność policzy dopiero bank, a różnice między bankami bywają duże. Dlatego warto porównać kilka ofert, zanim złożysz wniosek.

Sprawdź, na ile kredytu możesz liczyć

Tabela pokazuje, ile trzeba zarabiać na kredyt hipoteczny w typowej sytuacji, ale Twoja sytuacja jest jedyna w swoim rodzaju. Na bezpłatnej konsultacji policzę Twoją zdolność w kilku bankach i powiem, co zrobić, żeby była wyższa. Pomagam klientom z Radomia i okolic od 2007 roku, a wynagrodzenie płaci mi bank, nie Ty.

Zadzwoń: 792 722 019 lub napisz przez formularz kontaktowy. Więcej o tym, jak pracuję, przeczytasz na stronie kredyt hipoteczny w Radomiu.

Decyzję o udzieleniu kredytu zawsze podejmuje bank. Wyliczenia w artykule mają charakter poglądowy i nie są ofertą.